Proceso de Escritura y Cierre del Negocio

El Proceso de Escritura y
Cierre de el Negocio

La escritura de una propiedad se refiere a la prueba legal que existe sobre la posesión de la propiedad. Las escrituras pueden ser elaboradas de diferentes maneras. Puede ser una sola persona o varias o puede ser dado a una compañia o institución.

Hay varias razones que pueden afectar la manera en la que se toma la escritura en donde se estipulan las intenciones del propietario en cuanto a qué debe pasar con la propiedad depués de su muerte. Antes de realizar la escritura sobre una propiedad es aconsejable asesorarse de un profesional para discutir las diferentes opciones y eventualidades que pueden presentarse durante el proceso de compra.

 

El cierre es el punto en donde la propiedad de un bien pasa de ser del vendedor al comprador. En muchos casos, esta parte del proceso es manejada por un agente de cierre, quien trabaja para asegurarse de que todos los documentos de la transacción estén en orden, debidamente firmados y archivados. Si todas las partes (vendedores y compradores) se encuentran en territorio estadounidense en el momento del cierre, éste se hará en la oficina del agente de cierre respectivo.

Sin embargo, cuando los compradores o los vendedores extranjeros se encuentran involucrados, existe un proceso llamado cierre ¨mail away¨.

Bajo estas circuntancias los documentos son enviados por el agente de cierre vía servicio postal internacional a la contraparte que se encuentre en el extranjero. El receptor de los documentos debe firmarlos en presencia oficial de su respectivo país (usualmente un notario público). Una vez firmados los documentos, deben ser enviados de vuelta por servicio postal al agente de cierre en un corto plazo de tiempo para completar oportunamente el proceso de cambio de posesión sobre la propiedad. Este es un proceso muy bien establecido y probado. En muchos casos, se requiere que los compradores extranjeros firmen los papeles en las embajadas estadounidenses locales.

 

Fernando Alvarán

CEO & Director INVESTI Real Estate 

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Calle 71 no 5-97 

Oficina 302

Bogota, Colombia


Tel: +(57)(1)3175523

 

Lo que usted debe saber sobre el proceso de compra

Lo que usted debe saber sobre el proceso de compra

Una de las diferencias más significativas entre un proceso de bienes raíces en los Estados Unidos comparado con otros países es el servicio de listas múltiples (MLS- Multi Listings Service). El MLS permite a los agentes inmobiliarios en los Estados Unidos tener acceso a todas las propiedades en venta de su área. Esto significa que un agente está en la capacidad de mostrar a su comprador cada una de las propiedades que éste quiera ver.

En muchos otros países los agentes de bienes raíces sólo tienen algunos de los listados de propiedades por área, lo que significa que los compradores se ven obligados a contactar a muchos agentes inmobiliarios.

Lo mejor que se puede hacer es tomar un tiempo prudente para identificar y seleccionar un agente con el que usted se sienta cómodo trabajando. Los agentes están en la capacidad de responder todas las preguntas que pueda tener. Cabe resaltar que ningún comprador tiene que pagar los servicios de un Realtor o agente de bienes raíces, ya que el vendedor paga en este caso una comisión al agente cuando la transacción resulta exitosa.

Algunas veces los compradores extranjeros intentan comprar propiedades con descuento absteniéndose de contratar a un Realtor, pero en muy pocas ocasiones logran hacerlo satisfactoriamente. De hecho, la contratación de un Realtor a menudo resulta más conveniente para un inversionista, debido a que el Realtor puede presentar al vendedor ofertas en una posición de ventaja, utilizando datos de mercado confiables con el mejor precio de compra posible o con mejores términos de la transacción.

El paso número uno para cualquier persona interesada en invertir en Estados Unidos es seleccionar a un Realtor o agente calificado para trabajar y explicarle los criterios de búsqueda. Una vez hecho esto, el resto del proceso se vuelve más fácil y con mayores probabilidades de éxito.

Otro factor relevante en las transacciones inmobiliarias en los Estados Unidos es conocer el funcionamiento del contrato, el cual se celebra cuando una oferta es realizada.

Usualmente en los Estados Unidos las ofertas no son hechas verbalmente, si no por escrito y deben estipular el precio que el comprador está dispuesto a pagar por la propiedad, el depósito en garantía está dispuesto a entregar, el tipo y monto  de hipoteca que será aplicada y la fecha exacta de cuando la transacción será cerrada. Si la oferta es aceptada ninguna de las partes podrá cambiar los términos. Si alguna de las partes incumple estos términos del contrato, como por ejemplo, no cerrar la transacción en la fecha estipulada, la parte afectada podrá tomar acciones legales.

Un Realtor o agente inmobiliario debe ayudar a los compradores y vendedores a pactar la compra del inmueble sin caer en ninguna falla o dificultal. Algunos compradores y vendedores recurren también al uso de un abogado para asistir la transacción sin embargo esto es opcional.


Fernando Alvarán

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¿Es difícil tener bienes raíces en Estados Unidos?

¿Es difícil tener bienes raíces en Estados Unidos?

El proceso de compra de finca raíz en Estados Unidos es muy diferente al que se encuentra en Colombia. Hay varios factores que se deben tener en cuenta al invertir y que serán descritos en este artículo. El primer y más importante consejo es tener un realtor.

En Estados Unidos ser inmobiliario es una profesión como ser médico, abogado, arquitecto entre otros. Hay que estudiar para obtener la licencia que le permite vender inmuebles. En Colombia ser inmobiliario no es una profesión y de ahí la informalidad, mientras que en EE.UU. hay reglas claras y esto permite que las transacciones se hagan con mayor profesionalismo y responsabilidad. 

Lo primero que debe hacer una persona es contactar a un REALTOR, es un término que muchos piensan saber qué es, pero que no es claro por eso es importante explicar las diferencias entre ‘Realtor’, ‘agente’ y ‘bróker. Un ‘Realtor’ es un agente inmobiliario que pertenece a la National Association of Realtors.

Un agente inmobiliario es aquella persona que tiene su licencia para vender bienes raíces y no tiene que ser un REALTOR. El Broker es un agente inmobiliario que tiene su licencia de Broker y esto permite que esta persona sea dueña de su propia empresa y puede contratar agentes, es responsable de las transacciones que hagan los agentes. 

Contratar solo a una de estas personas es el primer paso para el proceso de compra; en Colombia estamos acostumbrados a contratar a varias personas ya sea para que nos busquen un inmueble o para que ayuden a vender el que tenemos. En Estados Unidos hay un sistema que se llama MLS  -Multiple Listing Service-, todos los agentes, brókers y Realtors usan este sistema y en el sistema está toda la oferta disponible en cada zona, por esta razón solo se debe usar una persona calificada de confianza que ayude en el proceso.

¿A nombre de quién debo comprar?

Este es un tema de suma importancia pues tiene implicaciones de impuestos, sucesión y responsabilidad entre otras. Dependiendo de la suma que se  invierte, un abogado tributarista debe asesorarlo en lo que es mejor para usted. 


Si la persona compra un inmueble a nombre propio debe tener en cuenta que los impuestos de sucesión en EE.UU. son altos y dependen de cada estado, por ejemplo,si miramos Florida el impuesto de sucesión va hasta el 40% es un porcentaje alto y esto se debe tener en cuenta. 

Lo otro que es importante es el tema de responsabilidad, si yo tengo una inversión que la tengo rentando y algo le pasa a alguien en mi inmueble la responsabilidad o liability es del propietario y en un juicio pueden ir detras del patrimonio del cliente, así esté en otro país. Por estas razones se debe buscar un mecanismo que mitigue estos acontecimientos. Una de esas formas es abriendo una LLC Limited Liability Company que es una compañía de responsabilidad limitada, al tener esta LLC el propietario puede tener organizada su sucesión dentro de la empresa para obviarla. 

En el tema de la responsabilidad si el propietario del bien es una LLC ese es el único patrimonio que es responsable por liability y solo llega hasta ahí y no hasta el propietario o socios de la LLC.  No olvidar la importancia de contactar un experto para que lo asesore según el bien inmueble que usted quiera comprar. Invertir en EE.UU. es fácil siempre y cuando se sepa lo que debe hacer.

Hipotecas

Hoy en día hay  facilidades para que un colombiano pueda obtener un crédito para adquirir una vivienda en EE.UU. La recomendación es que deben buscar a un ‘mortgage broker’ quien dependiendo del inmueble que va adquirir lo guiará en el proceso. Primero es tener un preaprobado del banco esto con la función de estar listo para firmar contratos y no faltar a los términos establecidos dentro de los contratos, estos términos son tan serios que existen penalidades por incumplirlos. Para no tener este problema es mejor tener  el dinero aprobado.

En condiciones típicas de mercado, el monto a prestar puede ir del 50% al 70%, las tasas de interés pueden ir del 4% al 7%, y las reservas de efectivo requeridas pueden oscilar en un rango de 3 a 12 cuotas mensuales de repago. Estos montos varían dependiendo el banco y también dependen de la TRM y las condiciones de mercado. 

En muchos casos, si un comprador no está habilitado para obtener un préstamo; luego de haber hecho todos los trámites y esfuerzos para obtener uno, y ha respetado todos los demás términos del contrato, el comprador puede ser liberado de los compromisos contractuales sin ninguna penalidad, por esto es mejor tener el pre aprobado.

 

Fernando Alvarán

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